РАУГ : § 2. Как работает рынок городских земель?

Факторы, определяющие характер использования городских земель. Характер использования земель в городах в условиях рыночной экономики (в данном случае при свободной продаже и конкуренции за земельные участки) определяется соотношением цены земельного участка, его транспортной доступности и особенностями окружения.

Главнейшим фактором, определяющим цену на землю при всех типах землепользования, является рента положения, которая отражает снижение транспортных расходов из за выгодности размещения участка.

Значение других факторов для каждого из пользователей городской территорией различно. Например, расчлененность рельефа хороша для ландшафтной архитектуры и неудобна для промышленного строительства. Важнейшими факторами для размещения жилых районов считается близость к месту работы, торговым точкам и удаленность от загрязняющих атмосферу производств. Для промышленных предприятий важна близость к смежникам и удобные транспортные связи с ними, для розничной торговли — близость потенциальных покупателей.

Всего 50 лет назад важнейшим фактором размещения контор и офисов фирм была близость к смежникам. С появлением новых средств связи, видео и мобильных телефонов, телексов, факсов, компьютерных сетей значение этого фактора заметно снизилось.

Старые кварталы около мадридского вокзала Аточа (Испания) в ближайшее время будут снесены, а на их месте построят дорогое комфортабельное жилье

	Интерактив. Цены на землю в городе. Почему жилые кварталы в центре города вытесняются магазинами

Так или иначе любой вид использования земельных участков возникает в результате компромисса между удобством расположения (близость к центру и транспортная доступность) и размерами суммы, которую надо заплатить (за аренду или за покупку), чтобы получить это удобство. Постепенно земельные участки переходят к тем пользователям, которые хотят и могут платить за них больше всех.

Рекламный буклет риелторской фирмы

Постепенно использование земельных участков в городах оптимизируется — их занимают самые целесообразные виды деятельности. Если все отрасли городской экономики размещены оптимально, на земельных участках ведутся самые прибыльные для данного места виды хозяйственной деятельности, то суммарные доходы городского бюджета (или собственников земельных участков) стремятся к максимуму.

Это происходит при соблюдении очевидных правил рыночной экономики:

1) каждый вид экономической деятельности извлекает прибыль из каждого участка городской территории;

2) в условиях конкурентной борьбы за участки земли каждый участок используется с максимальной отдачей, т. е. его обладатель извлекает из него наибольшую прибыль и платит максимальную ренту;

3) чем большую прибыль можно извлечь из земельного участка, тем большую плату за землю согласны выплачивать предприниматели.

	Карьера — риелтор

	Карьера — маркетолог

Цена на землю в г. Топика (штат Канзас, США)

Цена на земельные участки в пределах города. Территориальная структура города — взаимное размещение его функциональных зон. Она в значительной мере определяется транспортной доступностью различных земельных участков. В общем виде картина цен на земельные участки отражает их транспортную доступность.

В центре каждого города, как правило, расположен центральный деловой район, доступный для всех окраин. За земельные участки в этом районе разгорается наибольшая конкурентная борьба, цены здесь максимальны и снижаются по мере приближения к окраинам. Цены на участки вдоль главных радиальных магистралей, как правило, выше, чем при удалении от них. На пересечении транспортных артерий возникают локальные пики цен, которые выше среднего их уровня на том же расстоянии от центра города.

Цены на земельные участки в городе: а) максимальная цена — в центральном деловом районе; б) «гряда» высоких цен идет от центрального делового района вдоль главных транспортных магистралей; в) локальные пики цен образуются на пересечении транспортных магистралей; г)транспортные магистрали

Изменение роли факторов, влияющих на стоимость земельных участков. В городах экономически развитых стран до конца 1940-х гг. главным средством передвижения был общественный транспорт, соединяющий центральный деловой район с окраинами. Тогда цены на земельные участки зависели в первую очередь от расстояния до центрального делового района. С 1950-х гг. личные автомобили и скоростные автомагистрали ликвидировали эту зависимость. К этому периоду относится децентрализация промышленности, оптовой и розничной торговли и их вынос из центрального делового района.

В 1960-е гг. началось переселение обеспеченных людей из центра крупных городов в тихие, экологически чистые пригороды — субурбанизация. Часть функций управления городами была вынесена в пригородные управленческие и промышленные парки, где земельная рента существенно ниже и существует необходимая инфраструктура. В настоящее время, по мере роста занятости в сфере управления, обработки и распространения информации, в принятии решений о размещении предприятий большее значение приобретает фактор качества окружающей среды, чем фактор доступности.

Предыдущая страница

Следующая страница